作为环京置业的热门板块，燕郊房地产市场在经历政策调整后正呈现新的价格格局。当前主力楼盘成交均价较2023年第四季度呈现3-5%的温和波动，地铁平谷线建设进度成为影响区域价格的核心变量。
轨道交通22号线（平谷线）燕郊段预计2025年通车，沿线1公里内项目溢价率已达8-12%。潮白大街站、神威大街站等核心站点周边形成明显价格梯度带。
中关村科技园燕郊分园落地带来新增就业岗位，北三县户籍新政实施后，区域内刚需购房占比提升至63%。
2024年首批集中供地楼面价同比上涨7%，燕郊西板块成为新晋土地成交热点区域。
成熟居住区二手次新房源挂牌价稳定在1.8-2.2万/㎡，教育资源优势明显。
新建项目集中区，精装交付标准下均价1.6-1.9万/㎡，部分限竞房存在价格倒挂现象。
生态宜居板块，低密产品占比高，别墅类产品价格梯度为2.5-3.8万/㎡。
建议关注金九银十传统销售季前的6-8月窗口期，此时开发商促销力度较大。对于投资型需求，建议重点考察地铁站点800米范围内的70-90㎡两居产品，此类户型在租赁市场和二手交易中均表现活跃。
基于京津冀协同发展政策红利和基础设施改善预期，专业机构预测燕郊房价将保持年均3-5%的平稳增长，2026年有望突破2017年历史峰值。但需注意，商办类产品与住宅的价格分化可能进一步加剧。